Bloomberg — Para los profesionales bien pagados que se esforzaban al máximo en Manhattan, las cuentas solían ser sencillas: los bienes raíces, los impuestos, las escuelas y casi todo lo demás eran más baratos en la soleada Florida. Ahora que Miami se ha convertido en una de las ciudades más caras de Estados Unidos, el cálculo del arbitraje entre Nueva York y Florida resulta más complicado. Ver más: Nueva York supera a Miami y Houston en viviendas expuestas a huracanes Por primera vez en la historia, el área metropolitana de Miami es más cara que la gran ciudad de Nueva York. El índice de precios al consumidor del sur de Florida ha aumentado un 36% desde 2019, según cifras publicadas este mes, más que cualquier otra área metropolitana monitoreada por la Oficina de Estadísticas Laborales de EE.UU., con la excepción de Tampa, Florida, a cuatro horas de distancia.
Además, el costo de vida en Miami ha superado al de Nueva York, según el último informe anual de comparación de precios de la Oficina de Análisis Económico de EE.UU., que examinó datos de 2024. Es más, la matrícula de las escuelas privadas, los costos de los seguros e incluso el gasto en restaurantes en Miami son más altos que hace un año. Por supuesto, el costo no es la única razón por la que la gente elige vivir donde vive. En cuanto a clima, cultura y ritmo de vida, Miami sigue ofreciendo una propuesta muy diferente a la de Nueva York.
Sin embargo, para los profesionales que sueñan con el paraíso del sur de Florida —ese sueño que multimillonarios como Ken Griffin han ayudado a vender, donde las carreras en Wall Street ofrecen menores costos y más dinero exento de impuestos— la nueva economía de Miami no resulta atractiva. “La gente se deja deslumbrar por la ausencia del impuesto estatal sobre la renta”, dijo Nicolas Valdes-Fauli, quien se mudará de Manhattan a Miami con su familia este julio, donde alquilarán un apartamento durante su primer año. Si bien evitará los elevados impuestos estatales y municipales sobre la renta de Nueva York, el asesor financiero estima que esos ahorros se verán anulados por otros gastos, como la compra y el mantenimiento de varios autos y el pago de la matrícula de escuelas privadas, cuyos precios ahora rivalizan con los de Nueva York. “Miami tiende a normalizar rápidamente el estilo de vida ostentoso”, comentó. “La presión social en torno al consumismo es muy fuerte”. Valdes-Fauli finalmente decidió mudarse porque su trabajo está allí y se había cansado de viajar a Nueva York los fines de semana. Uno de los mayores gastos de Valdes-Fauli en Miami será la vivienda.
Los compradores del sur de Florida obtienen más espacio por su dinero que los neoyorquinos: el precio medio por pie cuadrado en el área metropolitana de Miami era de 357 dólares en junio, según datos de Realtor.com, en comparación con los US$537 por pie cuadrado de una vivienda en el área de la ciudad de Nueva York. Pero para este asesor financiero, que busca comprar una casa en barrios exclusivos de Miami como Coral Gables, South Miami y Pinecrest, el precio por pie cuadrado es similar al de su apartamento en el Upper East Side. Y aunque no tendrá que pagar las cuotas de mantenimiento de la cooperativa, espera pagar lo mismo o más por el seguro de vivienda y los impuestos sobre la propiedad en Florida. Hasta hace poco, un propietario que se mudaba de Wall Street al llamado “Wall Street Sur” podía contar con una ganancia inesperada considerable al cambiar su apartamento de Nueva York por un condominio en Florida.
Pero los precios en el área de Miami se han disparado, un 79% más desde la pandemia de Covid-19, según datos de S&P Case-Shiller. Y para quienes buscan vivienda en el sur de Florida, “ya no se trata solo del precio de compra”, dijo Michael Buttacavoli, agente de Corcoran. “Se trata del costo total de ser propietario”. Seis huracanes importantes en la última década e inundaciones incluso en días soleados han convertido a Florida en el estado con las primas de seguro de vivienda más altas del país: un promedio de $8,292 el año pasado, según estimaciones del mercado en línea Insurify. Las primas de Florida, que ya cuadruplican lo que pagan los propietarios de viviendas en el estado de Nueva York, se proyecta que seguirán aumentando este año.
Mientras tanto, los impuestos a la propiedad en el área de Miami han aumentado un 62% desde 2019, más del doble del promedio nacional, según la firma de datos inmobiliarios Attom. Ver más: Estas son las ciudades más caras y más baratas del mundo para tener una cita Los recién llegados pagan las facturas más altas porque los residentes de larga data pagan tarifas más bajas basadas en tasaciones previas de sus propiedades. El gobernador Ron DeSantis firmó en junio un proyecto de ley que reduciría el impuesto predial para los propietarios de viviendas en Florida que viven en sus residencias principales. Este cambio se aplicaría a quienes hayan vivido en sus residencias durante cinco años o más, no a los recién llegados.
La legislación se someterá a votación en noviembre y requiere al menos el 60% de los votos para entrar en vigor. El costo total de la vivienda en el área metropolitana de Miami, Fort Lauderdale y Palm Beach es aproximadamente un 5 % más alto que en Nueva York y sus suburbios, incluyendo Nueva Jersey, según la Oficina de Análisis Económico. El sur de Connecticut, donde se ubican muchos fondos de inversión libre, también es ahora más económico que Miami. El costo de vida también es similar al de Nueva York.
Los residentes de Miami se quejan de la escasez de restaurantes de gama media; solo hay opciones como Carbone o Cubano. Según OpenTable, el gasto promedio por comensal en Miami en lo que va de 2026 es de $94, un 4% más que el año anterior. (En la ciudad de Nueva York, el gasto per cápita en restaurantes aumentó un 1%, hasta los $79). Los salarios, en general, no siguen el ritmo del aumento de los costos. El ingreso familiar promedio en el área metropolitana de Miami es aproximadamente $1.000 menor que la mediana nacional, según las últimas estimaciones de la Oficina del Censo de EE.UU.
Incluso los profesionales ganan menos en Miami que en la ciudad de Nueva York. El año pasado, un abogado promedio en el área de la ciudad de Nueva York ganó alrededor de $51.000 más que uno en Miami, según datos de la Oficina de Estadísticas Laborales (BLS). Personas de todos los niveles de ingresos se sienten abrumadas . “Es que es carísimo”, dijo Cindy Brown, una mujer de 64 años originaria de Florida. Es dueña de una casa que se siente afortunada de haber comprado en 2004.
Pero vive con su sobrina y el esposo de su sobrina “porque no pueden pagar el alquiler y, desde luego, no pueden permitirse comprar una casa”. Incluso profesionales bien pagados como Colby Eisenberg, un director de ventas publicitarias de 34 años, tienen dificultades para costearse la vida en la ciudad. Cuando llegó a Miami a finales de 2020, consiguió un apartamento de una habitación en un rascacielos de lujo en Brickell por US$2.150 al mes. Procedente de Los Ángeles, Eisenberg se sentía con mucho dinero. “En aquel entonces, los restaurantes, el entretenimiento, el estacionamiento y los gastos cotidianos me parecían relativamente asequibles”, dijo Eisenberg. “Podía salir con frecuencia, hacer contactos y disfrutar del estilo de vida que ofrecía Miami sin sentir que cada centavo se me escapaba de las manos”.
Para 2022, el casero de Eisenberg le había subido el alquiler unos US$1.000 al mes, lo que lo obligó a mudarse al norte, a Fort Lauderdale. En menos de un año, el alquiler allí subió varios cientos de dólares. Ahora vive aún más al norte de la península, en Boca Ratón. “Es desalentador lo frustrante que te sientes cuando los precios de tantos barrios y lugares te superan”, comentó. Mientras tanto, los ultrarricos siguen invirtiendo en la zona.
Tres de los multimillonarios más ricos del mundo, Mark Zuckerberg, Larry Page y Sergey Brin, han adquirido propiedades en Miami recientemente. Lo mismo han hecho el exdirector ejecutivo de Starbucks, Howard Schultz, y el CEO de Palantir, Alex Karp. El propio Griffin ha invertido cientos de millones de dólares en la adquisición de bienes raíces residenciales para su cartera personal y en la compra de unas 5 hectáreas en el barrio de Brickell para la Academia Militar de Miami (Citadel). En medio de una disputa con el alcalde de Nueva York, Zohran Mamdani, el multimillonario no deja de hablar de las ventajas de Miami.
A principios de este año, se asoció con su colega multimillonario Stephen Ross para financiar una campaña que busca atraer a más directores ejecutivos a la ciudad. Stéphan Toupin, que vive a una cuadra del futuro emplazamiento de Citadel frente al mar, está harto del entusiasmo desmedido por Miami. El tráfico es terrible. Los nuevos restaurantes son escandalosamente caros.
El precio de la vivienda se dispara: este año, Toupin y su marido tuvieron que pagar una derrama extraordinaria de US$35.000, además de los US$1.200 mensuales de gastos de comunidad. (Las derramas masivas, a menudo para mejoras de seguridad, se han vuelto más comunes en Miami tras el derrumbe de un edificio de apartamentos en Surfside en 2021). Toupin fundó una empresa que importa dispositivos médicos en nombre de más de 150 fabricantes de todo el mundo. Su esposo trabaja en un banco. Sin embargo, para hacer frente al aumento vertiginoso de los costos, este hombre de 57 años dejó de aportar a sus cuentas de jubilación, empezó a llevar su almuerzo a la oficina y canceló sus habituales vacaciones de dos semanas por Europa, que costaban US$15.000.
Si bien las personas con ingresos superiores a los US$10 millones siguen llegando en masa a Miami, quienes, como Toupin y Valdes-Fauli, tienen una posición económica acomodada, son mucho menos propensos a mudarse allí, afirmó Ben Jacobs, agente de Douglas Elliman con licencia en Nueva York y Florida. “Esos compradores no se mudan al sur de Florida”. Para ellos, el ahorro fiscal no es lo suficientemente significativo, afirmó Jacobs. Si bien Florida no tiene impuesto sobre la renta, sí tiene muchos impuestos, y el sistema tributario más regresivo de Estados Unidos, según el Instituto de Impuestos y Política Económica, de tendencia izquierdista. El 1% más rico de los floridanos paga solo el 2,7% de sus ingresos en impuestos sobre las ventas, los impuestos especiales y otros gravámenes, mientras que el quintil más pobre paga el 13,2%. (En contraste, el 1% más rico del estado de Nueva York paga el 13,5%, mientras que el quintil más pobre paga el 11,1% en impuestos estatales y locales totales).
Ahora, quienes se mudan al sur lo hacen por la razón tradicional: para resguardarse del frío. “Estoy harto del frío”, dijo Nicolas Valdes-Fauli, el asesor financiero. “La libertad y la flexibilidad de ir a la playa con mi familia me parecen fantásticas”. Lea más en Bloomberg.com