Los mayores de 65 años pueden donar su vivienda habitual a sus hijos sin tener que pagar IRPF por la ganancia patrimonial que genere la operación. Esta exención puede suponer un ahorro importante cuando el inmueble se compró hace décadas y su valor ha aumentado considerablemente con el paso de los años. La clave está en que la vivienda transmitida tenga la consideración fiscal de vivienda habitual y se cumplan los requisitos exigidos. La exención afecta al IRPF del propietario que realiza la donación, pero no significa que la operación esté libre de todos los impuestos.
Requisitos para donar la vivienda habitual sin pagar IRPF Para aplicar la exención, el inmueble debe tener la consideración fiscal de vivienda habitual. Como norma general, debe haber constituido la residencia del contribuyente durante un periodo continuado de al menos tres años. Existen excepciones cuando determinadas circunstancias obligan a cambiar de domicilio antes de cumplir ese periodo, como el matrimonio, la separación, un traslado laboral u otras situaciones justificadas. Además, no basta con haber sido propietario del inmueble.
La vivienda debe haber sido ocupada de forma efectiva y permanente como residencia habitual. Para los mayores de 65 años, la ganancia patrimonial obtenida al transmitir esa vivienda queda exenta del IRPF siempre que se cumplan los requisitos establecidos para conservar su consideración de vivienda habitual. Plazo de dos años para conservar la exención de la vivienda habitual Con carácter general, la vivienda debe seguir siendo habitual en el momento de la donación o haber tenido esa consideración en algún momento de los dos años anteriores a la transmisión. Esto significa que una persona que abandona su vivienda habitual dispone, en principio, de ese margen para transmitirla sin perder la exención del IRPF correspondiente a los mayores de 65 años.
Sin embargo, existe una excepción relevante. Los mayores de 65 años que hayan trasladado su residencia a un centro especializado o al domicilio de un familiar de hasta tercer grado por razón de su edad pueden conservar la consideración de vivienda habitual más allá del límite general de dos años. Por tanto, el plazo no debe aplicarse de forma automática a todos los contribuyentes mayores de 65 años que hayan dejado de vivir en el inmueble. Vivienda alquilada y pérdida de la exención del IRPF La situación cambia cuando el propietario abandona la vivienda y esta deja de cumplir los requisitos para ser considerada habitual.
Por ejemplo, si una persona dejó de vivir en el inmueble hace muchos años y posteriormente lo destinó al alquiler, no puede considerar indefinidamente esa casa como vivienda habitual únicamente porque siga siendo su propietario. Si han transcurrido más de dos años desde que dejó de ser su residencia habitual, la exención puede dejar de aplicarse salvo que el contribuyente se encuentre dentro de alguna de las excepciones previstas. Por eso es fundamental comprobar cuándo se abandonó realmente la vivienda y el motivo del cambio de residencia antes de formalizar una donación. Impuestos que paga el hijo al recibir una vivienda donada La exención afecta únicamente al IRPF del donante.
El hijo que recibe el inmueble debe tributar por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. En las donaciones de bienes inmuebles, la tributación depende en gran medida de la comunidad autónoma en la que esté situado el inmueble. Las reducciones y bonificaciones entre padres e hijos varían considerablemente de un territorio a otro, por lo que el coste fiscal puede ser muy distinto según la ubicación de la vivienda. Además, cuando se dona un inmueble urbano puede entrar en juego la plusvalía municipal.
En las transmisiones gratuitas, como una donación, el obligado al pago es con carácter general quien adquiere el terreno o el derecho transmitido. Por tanto, donar una vivienda después de los 65 años puede evitar el IRPF del propietario, pero no convierte la operación en una transmisión completamente libre de impuestos. Donación de la nuda propiedad con usufructo vitalicio Otra posibilidad es donar únicamente la nuda propiedad de la vivienda a los hijos y reservarse el usufructo vitalicio. De esta forma, los hijos pasan a ser nudos propietarios del inmueble mientras el donante mantiene el derecho a utilizarlo y residir en él durante toda su vida.
La donación de la nuda propiedad también puede beneficiarse de la exención del IRPF para mayores de 65 años cuando el inmueble cumple los requisitos para ser considerado vivienda habitual. Esta opción permite anticipar parte de la herencia sin renunciar al uso de la casa, aunque tanto la donación como la posterior consolidación del dominio tienen consecuencias fiscales que conviene valorar antes de formalizar la operación. La exención se limita a la vivienda que reúna los requisitos para tener la consideración de habitual. Una segunda residencia no queda automáticamente exenta por el mero hecho de que su propietario tenga más de 65 años.
