Bloomberg Línea — Encontrar una vivienda de menos de US$100.000 en Caracas se ha vuelto más difícil en los últimos meses. La cantidad de anuncios de apartamentos y casas dentro de ese rango cayó 20,4% entre mayo y octubre, mientras que los propietarios que aumentaron sus precios aplicaron ajustes promedio de 11%, según el seguimiento del Índice HabitaOne. En octubre, la plataforma inmobiliaria contabilizó 612 anuncios de viviendas de hasta US$100.000 en Caracas, frente a los 769 registrados en mayo. Su participación dentro de la oferta total también disminuyó, al pasar de 13% a 10%.
Ver más: ¿Cuánto cuesta reparar un apartamento en Venezuela después de los terremotos? La reducción ocurre después de una contracción inicial de la actividad inmobiliaria. En julio, la entrada de nuevos anuncios cayó un tercio en Caracas respecto a junio y 31% en el conjunto del país. En La Guaira, uno de los territorios más afectados, solo se incorporaron dos nuevas publicaciones ese mes, frente a 56 en junio y 268 en mayo.
Desde agosto, la publicación de nuevos inmuebles comenzó a recuperarse, pero la oferta económica no ha regresado a los niveles previos al terremoto. Los precios de oferta no retrocedieron La menor disponibilidad de viviendas económicas coincide con incrementos en los precios solicitados por los propietarios. HabitaOne siguió 1.759 anuncios de venta en Caracas que permanecieron publicados entre el 1 de junio y el 1 de noviembre. De ellos, 29% aumentó sus precios, 9% los redujo y el resto los mantuvo sin cambios.
El incremento promedio del conjunto fue de 4,9%. En las propiedades de hasta US$100.000, el movimiento fue más pronunciado. De 119 anuncios que permanecieron publicados entre junio y noviembre, 59 aumentaron sus precios y apenas seis los redujeron. Entre los que subieron, el incremento promedio fue de 11%, frente a 4% en las propiedades anunciadas por encima de US%100.000. “Los precios pedidos no se congelaron ni bajaron”, explicó Pablo Gómez, de HabitaOne en contacto con Bloomberg Línea.
El representante de la plataforma señaló que varios inmuebles que inicialmente se ofrecían por debajo de US$100.000 terminaron superando ese umbral después de los ajustes. La mayoría se concentra en el municipio Libertador y el movimiento comenzó a hacerse más visible desde agosto. “El financiamiento puede mover la demanda, pero en Caracas va a chocar con una oferta barata que ya es corta”. Una revisión de los inventarios publicados en otros portales inmobiliarios permite observar la dimensión de la oferta. Rent-A-House mostraba 1.516 anuncios de apartamentos en venta en Caracas en una consulta realizada en noviembre.
RaiseState, un agregador que reúne publicaciones de 11 portales y elimina anuncios duplicados, contabilizaba 10.325 apartamentos en venta en la capital al 6 de noviembre, con un precio mediano de US$210.000. De los 10.325 apartamentos disponibles, el 22% representaba aquellos con un costo inferior a los US$100.000. El índice de HabitaOne situó el precio típico de oferta de los apartamentos en Caracas en US$1.561 por metro cuadrado en noviembre, 1,3% más que en octubre. Chacao registró US$2.945 por metro cuadrado y Libertador US$1.075.
El mercado de alquiler también mostró incrementos: entre junio y octubre, los precios por metro cuadrado aumentaron entre 14% y 23%, dependiendo del municipio. Los datos no permiten atribuir estos incrementos directamente al terremoto ni a los programas de crédito. Factores como la inflación, los costos de reparación y reposición de inmuebles y las expectativas de los vendedores también pueden incidir en los precios solicitados. Los daños y el costo de recuperar una vivienda La magnitud de la emergencia ayuda a dimensionar la necesidad de soluciones habitacionales.
En Caracas, el Colegio de Ingenieros contabilizó 76 edificios con etiqueta roja en Libertador y Chacao: 30 y 46, respectivamente. Esta clasificación identifica inmuebles con restricciones severas de habitabilidad o riesgo, pero no significa que todos hayan colapsado. En La Guaira, un estudio de la Academia Nacional de la Ingeniería y el Hábitat registró 5.490 edificaciones con etiqueta roja entre 17.264 inspeccionadas. A la pérdida de viviendas se suman los costos de rehabilitación de los inmuebles que todavía pueden recuperarse.
En Chacao, las estimaciones municipales situaron las reparaciones de edificios entre US$70.000 y US$150.000, dependiendo de la magnitud de los daños. Para apartamentos de unos 80 metros cuadrados con afectaciones leves, los costos estimados oscilaron entre US$2.500 y US$4.000. La diferencia entre reparar una vivienda, reforzar estructuralmente un edificio y adquirir una propiedad nueva determina también las necesidades de financiamiento de las familias afectadas. Los créditos avanzan, pero falta medir su ejecución El comportamiento del mercado inmobiliario contrasta además con los programas de subsidios y créditos que activó el Gobierno venezolano después del doble terremoto en junio para facilitar la compra de una nueva propiedad a las familias que perdieron sus hogares.
El programa Venezuela Renace contempla subsidios de 80% para viviendas de hasta US$70.000 y de 50% para propiedades de entre US$70.001 y US$100.000. El porcentaje restante se cubre mediante créditos de hasta 25 años, con una tasa preferencial de 5% anual y 12 meses de gracia. La banca pública y privada participa en el esquema, que permite adquirir inmuebles del mercado secundario, es decir, propiedades que ya existen y están disponibles para la venta. El Banco de Venezuela informó el 9 de octubre que había preaprobado 10.384 créditos sociales para familias afectadas por el terremoto.
Diez días después, el presidente de la Asociación Bancaria de Venezuela, Pedro Pacheco, reportó más de 400 créditos aprobados por el sistema bancario. El contraste es relevante porque el financiamiento está dirigido a una oferta inmobiliaria que debe cumplir determinadas condiciones de precio, documentación y habitabilidad. La disponibilidad de anuncios por debajo de US$100.000 no garantiza que todas esas propiedades sean aptas para los beneficiarios.
