Cuadrando la Caja Oscar Figueredo Reinaldo: Hola, muy buenas noches. Es un placer volver a saludarles en Cuadrando la Caja, su espacio para debatir y reflexionar sobre la economía cubana. Hoy estaremos hablando de un tema de muchísima actualidad: la vivienda. Como decía, es un asunto que nos compete a todos los cubanos y cubanas.
Cuando se habla de reparar, mantener o construir una nueva vivienda, siempre nos vienen a la cabeza los temas financieros y de recursos. Pero, sobre todo, queremos dialogar acerca de lo que habilita la nueva Ley de la Vivienda en el país y de cuántas cosas cambian con ella. De eso estaremos conversando esta noche. ¡Acompáñennos! Para dialogar y entender todos estos nuevos beneficios que contempla la Ley de la Vivienda en nuestro país, nos acompaña esta noche quién mejor podría hacerlo que Delilah Díaz Fernández, directora general de la Vivienda.
Muy buenas noches. Delilah Díaz Fernández: Buenas noches. Oscar Figueredo Reinaldo: También tengo el placer de saludar e invitar al panel a Onidia Cabrera Romero, directora jurídica del INOTU. Buenas noches.
Onidia Cabrera Romero: Buenas noches. Oscar Figueredo Reinaldo: Y también tengo el placer de recibir, como en otros espacios de Ideas Multimedios, a Marvelis Velázquez Reyes, directora de Asuntos Legales de la Vivienda del Ministerio de la Construcción. Muy buenas noches. Marvelis Velázquez Reyes: Buenas noches.
Oscar Figueredo Reinaldo: Bueno, ya presentado el tema y nuestro panel, vamos con la primera pregunta. Cuando hablamos hoy de la vivienda, sabemos que es un asunto que ocupa y preocupa a los cubanos. ¿En qué situación se encuentra actualmente el fondo habitacional del país? Delilah, ¿qué podemos decirle a la población? A veces las personas tienen una percepción de que está todo deteriorado, pero ¿qué dicen los números?
Delilah Díaz Fernández: El fondo habitacional de Cuba asciende hoy a 4,1 millones de viviendas. De ellas, el 65 % se encuentra en buen estado técnico y el 35 % está en estado regular o malo. Si clasificamos esta cantidad de viviendas por tipologías habitacionales, el 77 % son casas y el 17 % son apartamentos ubicados en 57 205 edificios multifamiliares, de los cuales 505 son edificios altos. Si las clasificamos por tipologías constructivas, el 51 % de las viviendas existentes en el país corresponde a la tipología constructiva I.
Oscar Figueredo Reinaldo: ¿Qué significa tipología I, para que la población pueda entenderlo? Delilah Díaz Fernández: Viviendas con cubiertas de hormigón armado, cubiertas rígidas, de placa. El 49 % restante, que completa el 100 %, corresponde a viviendas con cubiertas ligeras de diferentes tipos. Si hacemos el análisis desde la ubicación geográfica, el 76 % de las viviendas en Cuba se encuentra en asentamientos urbanos y el 24 % está ubicado en zonas rurales.
En Cuba, el 90 % de las viviendas es de propiedad personal y el 10 % restante pertenece a entidades y organismos, o se encuentra bajo usufructo o arrendamiento. Por su naturaleza, la propiedad de la vivienda está, fundamentalmente, en manos de las personas. El déficit habitacional, que muchas veces es lo que más llama la atención entre las características del fondo habitacional del país, asciende a 831 151 viviendas. De ese total, 431 790, es decir, el 52 %, son viviendas que necesitan rehabilitación, y 399 361 son viviendas que es necesario construir.
Oscar Figueredo Reinaldo: Estamos hablando de cifras que nos ofrecen un panorama del fondo habitacional del país. Muchas veces tenemos la percepción de que una parte importante de los hogares donde viven los cubanos presenta un estado de deterioro. También sabemos que hemos sufrido eventos hidrometeorológicos que han afectado esta situación. Delilah Díaz Fernández: En este cómputo tenemos 3 322 519 viviendas que necesitan acciones de conservación.
La conservación es la base para mantener ese patrimonio construido y lograr que evolucione hacia condiciones positivas. Oscar Figueredo Reinaldo: No solamente nos preocupa el déficit y la gran necesidad habitacional que existe. Cuando hablamos de demografía y de las dinámicas de la población, uno de los primeros elementos que siempre se mencionan es la necesidad de tener una casa. De ahí viene aquella frase de que quien se casa, casa quiere.
Pero también nuestras propias circunstancias nos obligan a conservar el patrimonio construido, incluidas las zonas patrimoniales, los edificios y las casas que tienen relevancia para el país, así como otros elementos que ya existen y que es importante mantener. Delilah Díaz Fernández: Es una prioridad para el desarrollo habitacional de nuestro país mantener y conservar las viviendas. Se trata de que, con cada año que transcurra, no se incremente la cantidad de viviendas en mal y regular estado, sino que esta tienda siempre a disminuir. Oscar Figueredo Reinaldo: Es algo que sucede también, por ejemplo, cuando hay ciclones.
Imagino que este es uno de los grandes dolores de cabeza para ustedes: cada vez que pasa un ciclón se suman más personas que han perdido sus casas o necesitan rehabilitar sus viviendas. ¿Es así? Delilah Díaz Fernández: Así es. De hecho, el trabajo comienza en la propia comunidad, donde se realiza el primer levantamiento. El delegado de circunscripción recorre la demarcación para identificar cuáles viviendas han sido afectadas.
Se establece allí una oficina de trámites multisectorial, con la presencia del banco, Ordenamiento Territorial y Urbanismo, la Vivienda y los trabajadores sociales. Desde esa misma instancia se contabilizan y analizan los niveles de afectación y se asignan los recursos necesarios para la recuperación, en la medida en que el país pueda solventarla y garantizarlos. Oscar Figueredo Reinaldo: Delilah mencionaba un elemento importante: en la medida en que el país pueda solventarlo. Creo que una de las cuestiones fundamentales que plantea esta nueva Ley de la Vivienda es que no sea solamente el país, como ente estatal, quien pueda encargarse del mantenimiento, la reparación o la construcción de viviendas.
Por eso, alguien podría decirme: «Bueno, si los números están así, ¿cómo debería funcionar?». Sin embargo, sabemos que no siempre se cuenta con los recursos necesarios para emprender estos procesos. Esa es la realidad. ¿Por qué había que hacer una nueva Ley de la Vivienda? ¿Qué había pasado durante estos años? Sabemos que esta es una de las leyes que más modificaciones ha tenido. ¿Por qué era necesario llegar a una nueva legislación?
Marvelis Velázquez Reyes: La Ley 65, que ahora se deroga, había sido modificada por nueve decretos leyes y se encontraban vigentes más de 127 resoluciones vinculadas a los temas de la vivienda. Existía una amplia dispersión legislativa, pero también era necesario ajustar la ley a las políticas aprobadas por el Consejo de Ministros relacionadas con la dinámica demográfica y la atención a los jóvenes. Evidentemente, también hubo que adecuarla a las 126 medidas aprobadas recientemente por la Asamblea Nacional. Todo eso conllevaba la necesidad de elaborar una ley sólida que incluyera estas modificaciones.
Además, la Asamblea había aprobado otras normas y leyes que necesitaban tenerse en cuenta en la Ley de la Vivienda y que no estaban contempladas. La necesidad surge, entonces, de actualizar la legislación inmobiliaria en Cuba y ajustarla a las condiciones actuales del país. Oscar Figueredo Reinaldo: Y eso tiene que ver también con la incorporación de nuevos actores de la economía. Marvelis Velázquez Reyes: Claro.
Creo que una de las características de la nueva ley es que, además del enfoque social que han tenido todas las leyes de la vivienda en Cuba desde la Ley de Reforma Urbana y las dos legislaciones posteriores, incorpora los enfoques ambiental y económico. Mantenemos el enfoque social, que es muy importante, pero también incorporamos el ambiental y, sobre todo, el económico. En definitiva, son los tres enfoques que dan la dimensión de la sostenibilidad de la vivienda en Cuba. En varios artículos de la ley se aborda la incorporación de todos los actores económicos al proceso de producción de viviendas, así como a la conservación y rehabilitación del patrimonio habitacional de los trabajadores, mediante la ayuda que pueden ofrecerles las empresas.
Se incorporan todos los actores: empresas privadas con más de 100 trabajadores, las mipymes, las empresas estatales y las cooperativas, cualquiera que sea su tipo. Existe una amplia participación de todos en los programas de construcción y, como puntualizaba Delilah, también en los de rehabilitación y conservación. Oscar Figueredo Reinaldo: Son cuestiones de las que hablaremos con mayor profundidad durante el programa, porque creo que constituyen algunos de los elementos más novedosos y que la población todavía no conoce en toda su dimensión. Cuando hablamos de este tema, decíamos que, para construir una casa, lo primero que necesitamos quienes queremos formar un hogar es un presupuesto.
Es lo primero que uno hace: calcula hasta dónde puede llegar y cuáles son sus necesidades. Uno de los elementos más novedosos de esta ley, en mi opinión, es el financiamiento. Siempre hemos escuchado hablar de quién construye y hay una realidad que ustedes no me dejarán mentir: en los últimos años, la cantidad de viviendas que se construyen en el país ha disminuido notablemente. Uno de los elementos que se incorpora ahora es el financiamiento, es decir, que ya no solamente el Estado debe encargarse de hacerlo.
Coméntenos cómo cambia esta situación y qué dinámicas esperan que genere este elemento. Delilah Díaz Fernández: En principio, la ley no impone una única fórmula. Aporta diversidad de combinaciones desde sus propios artículos e incluye otras fuentes de financiamiento que antes no estaban previstas. Marvelis Velázquez Reyes : Desde la propia ley, y a partir de lo que te decía sobre su enfoque económico, se reconoce que, si no hay recursos económicos, no se producirán viviendas.
Por tanto, es tan importante el enfoque económico de la vivienda. Pero también, en la medida en que la ley contempla la posibilidad de ampliar los derechos de los propietarios, se abren oportunidades para que la población participe en la construcción de viviendas y para que los demás actores económicos también intervengan. Por ejemplo, la ley establece que una vivienda en estado de ruina puede ser transmitida. Una persona puede vivir en una vivienda en esas condiciones porque no tiene recursos para recuperar su valor de uso.
Sin embargo, desde el momento en que la ley establece que puede transmitirla, se abre una vía para resolver la necesidad habitacional de esa persona, que quizás busca recursos para comprar algo ajustado a las necesidades de su núcleo familiar, y también para otra persona que pueda reparar esa vivienda. Se precisa que la vivienda que se transmite en estado de ruina debe ser recuperada para devolverle su valor de uso; no se trata de dejarla en esas condiciones. Hay otras posibilidades. Por ejemplo, los derechos sobre la superficie de las azoteas de inmuebles estatales pueden transmitirse.
Una entidad puede ceder esos derechos a una persona natural o jurídica. Una empresa puede transmitir una vivienda que está en construcción y que no ha podido terminar por falta de recursos o financiamiento a un trabajador para que este la concluya. Desde el momento en que la ley contempla una ampliación de derechos y posibilidades, también aumenta la cantidad de personas que pueden resolver sus problemas habitacionales mediante las facultades que se les otorgan. Oscar Figueredo Reinaldo: ¿Y ese financiamiento, como reconoce la propia ley, ya no depende solamente del Estado? ¿Puede obtenerse también mediante un crédito bancario o combinarse con otras fuentes?
Marvelis Velázquez Reyes: Sí, hay varias opciones, incluso mixtas. Puede ocurrir que el Estado subsidie una parte y que, al mismo tiempo, la persona aporte los recursos que tenga. También una empresa puede ayudar a sus trabajadores con sus utilidades. Oscar Figueredo Reinaldo: Es algo que hemos comentado aquí cuando hablamos de responsabilidad social empresarial y que muchas veces las propias empresas todavía no aprovechan de manera adecuada.
Marvelis Velázquez Reyes: En los últimos tiempos he visto que sí. Hay muchas empresas que están ayudando a sus trabajadores. Conozco ejemplos de entidades que lo hacen. Y ayudar puede significar, por ejemplo, repararles un baño, la meseta de la cocina o terminarles una vivienda que han comenzado por esfuerzo propio y no han podido concluir.
Hay varias opciones. Oscar Figueredo Reinaldo: Como pueden ver, hay muchísima información. Lo que queremos con este espacio es explicar de qué trata la nueva Ley de la Vivienda y, sobre todo, abordar aquellos elementos sobre los que ustedes nos han hecho llegar inquietudes a través de Cubadebate y de otros espacios de Ideas Multimedios. Uno de los asuntos más complejos y que más comentarios generó en las redes sociales fue el de los precios.
Estábamos hablando de que nos quedaban algunos temas pendientes y aquí Onidia me decía que también quería intervenir, porque no había comentado nada en el espacio anterior. Hay otras novedades relacionadas con lo que me estabas diciendo detrás de cámaras. Onidia Cabrera Romero: Sí. Estábamos hablando de que las personas pueden realizar otras actividades constructivas en sus inmuebles que también contribuyen a su solvencia económica, como restaurantes y cafeterías.
Eso les permite obtener ingresos que pueden ayudar a sufragar los gastos de la vida diaria. Oscar Figueredo Reinaldo: Tiene que ver también con la incorporación de nuevos actores a la economía. Una de las grandes quejas es que no tienen espacios donde establecer sus negocios y sabemos que muchos han destinado locales dentro de sus propias viviendas para desarrollar esas actividades. Tengo entendido que la nueva ley habilita esta posibilidad. ¿Es así?
Onidia Cabrera Romero: Sí, claro que sí. Exactamente. Oscar Figueredo Reinaldo: Sin embargo, uno de los elementos que más llamó la atención de la población fue el tema de los precios. No solamente los nuevos precios para la compraventa y otros aspectos relacionados con la vivienda, sino también el valor del suelo y el catastro.
Vamos a explicarles a las personas estos elementos. Onidia Cabrera Romero: Debemos comenzar diciendo que, a partir de la nueva Ley de la Vivienda, nosotros, como Instituto Nacional de Ordenamiento Territorial y Urbanismo, modificamos dos resoluciones en función de las transformaciones económicas y sus medidas. Son las resoluciones 15 y 16, respectivamente. En ellas se introducen nuevos coeficientes de cálculo para lo que estás mencionando.
El valor catastral asume hoy una importancia que debemos tener en cuenta en nuestro país. También hablábamos del precio. Para determinar el precio de una vivienda construida por el Estado o por cualquier otra entidad económica, se tienen en cuenta los costos y gastos presupuestados que asume el propio inversionista. Cuando ese valor llega a nuestras oficinas, a las direcciones municipales de Ordenamiento Territorial y Urbanismo, queda reflejado en el certificado de habitable.
Ese es, además, el precio que se fija para la transmisión del bien y para el pago del tributo correspondiente. Oscar Figueredo Reinaldo: Cuando me hablas de la parte catastral, recuerdo que era como un mapa que ustedes presentaron y en el que cada zona tenía un valor, si no estoy equivocado. Explícanos por qué se hace esto y por qué incluso dentro de un mismo municipio puede haber diferencias. Onidia Cabrera Romero: Hablamos de esto precisamente porque el valor catastral es el que vamos a utilizar hoy para calcular el precio de los inmuebles a efectos de las transmisiones del bien, como las compraventas, las donaciones y otras operaciones.
Para calcular el valor de estas viviendas se tienen en cuenta las características y condiciones de la zona, mediante la aplicación de coeficientes. Es decir, no todos los inmuebles van a tener el mismo precio. En este momento tenemos un estudio realizado. Una vivienda en Playa, por ejemplo, no tiene el mismo valor que otra ubicada en zonas más alejadas de la capital, como Arroyo Naranjo o Boyeros.
Por supuesto, los precios varían en función de esos elementos. Oscar Figueredo Reinaldo: Eso significa que puedes tener dos casas con características similares, o dos apartamentos de tres habitaciones, un baño y una cocina, pero el valor va a variar también en dependencia de la zona y la ubicación. ¿Ese valor sería como un impuesto o un precio base para calcularlo? Marvelis Velázquez Reyes: Aquí hay que diferenciar, porque a veces se confunden estos temas y creo que debemos esclarecerlos un poco más. Primero, el precio de la vivienda que construye el Estado con presupuesto estatal se determina, como ellas decían, a partir de los costos y gastos de construcción.
Esos costos y gastos constituyen el valor de esa vivienda. Eso es importante. A la hora de transferirla a la persona a quien se le asigna, entonces hay que valorar si puede pagarla o no. Debemos decir que los precios de las viviendas se han elevado.
Pero el hecho de que una persona no pueda pagarla en ese momento no significa que no tenga acceso a ella. Puede acceder a la vivienda bajo otro concepto. Quizás no en propiedad, pero sí disfrutarla mediante el arrendamiento o el usufructo, con la posibilidad de que, si mañana cambia su situación económica, pueda convertirse en propietaria. Una de las cuestiones que mencionaba Delilah y que considero muy importante es que en Cuba los cubanos queremos ser propietarios de nuestras viviendas.
Eso no nos lo va a quitar nadie, porque tener una vivienda en propiedad ofrece tranquilidad y seguridad. Por tanto, la ley tiende a garantizar que las personas puedan llegar a ser propietarias. Por supuesto, el precio de la vivienda se establece sin subsidio. Cuando el Consejo de la Administración decide subsidiar, el subsidio se otorga a la persona, no de manera general.
Esos son aspectos que también quedan claros en la ley. Y Onidia explicaba el tema del valor catastral, que se utiliza como base imponible para el cálculo de los impuestos que debe pagar la persona. Oscar Figueredo Reinaldo: Creo que esto también beneficia a la población. No he realizado muchos trámites de este tipo, pero, si recuerdo los comentarios, tiene que ver con evitar tanta especulación a la hora de comprar, vender o transmitir estos inmuebles.
Onidia Cabrera Romero: Sí, claro. El valor catastral siempre va a estar muy por debajo del valor que puede arrojar un estudio de mercado, por llamarlo de alguna manera. Oscar Figueredo Reinaldo: Cuando hablamos también de estas nuevas formas de gestión, decimos que una de las grandes posibilidades no se limita a la gestión de la vivienda, sino que se prevé, por ejemplo, que los propios gobiernos municipales tengan un papel en estos asuntos. Me gusta hablar de los gobiernos municipales y territoriales porque hay que enmarcar estas transformaciones en otras que también se están desarrollando en el país. ¿Qué podemos decir al respecto, Delilah?
Delilah Díaz Fernández: Con la descentralización de funciones, las direcciones municipales de la Vivienda son entes locales subordinados a las asambleas municipales del Poder Popular y a los consejos de la Administración Municipal. El programa de desarrollo habitacional se desarrolla, fundamentalmente, en esa instancia. Hasta el momento, se ha sustentado en primera instancia en lo que se ejecuta con el presupuesto del Estado, pero ahora se incorporan, a partir de la ley, otras fuentes de financiamiento que pueden generarse en esa misma escala. Oscar Figueredo Reinaldo: Municipal y territorial.
Esto tiene que ver también con la protección de las personas vulnerables, porque se plantea que los propios municipios y territorios tendrán una incidencia en garantizar una solución habitacional mínima a quienes se encuentran en esa situación. A veces pensamos que se amplían las posibilidades de construcción y rehabilitación en el país, pero que estas personas pueden quedar relegadas, porque hoy los precios de la vivienda, como ustedes reconocían, son elevados. Delilah Díaz Fernández: Sí. En ese mismo sentido, cuando se trata de personas vulnerables, y sobre la base del principio del subsidio a las personas, si alguien no tiene poder adquisitivo para resolver sus problemas habitacionales, el Estado, a través del Consejo de la Administración, puede intervenir y subsidiar parcial o totalmente la acción constructiva que necesita realizar.
Durante varios años ha estado vigente el acuerdo relacionado con los subsidios, mediante el cual se han beneficiado muchísimas personas. Este ofrecía la posibilidad de construir desde una célula básica habitacional de 25 metros cuadrados hasta realizar acciones de conservación menor y mayor en la vivienda, mediante el subsidio aportado por el presupuesto del Estado y aprobado y valorado por el Consejo de la Administración Municipal. Oscar Figueredo Reinaldo: Si hay un tema novedoso en esta ley, tiene que ver con la participación de los actores de la economía, que ya no se limita al Estado en la construcción y rehabilitación de viviendas. También hay un hecho totalmente inédito: el tema inmobiliario. ¿Qué podemos decir al respecto para que las personas lo entiendan?
Hoy estamos hablando de que siempre existieron cooperativas de la construcción, pero ahora pueden construir un edificio o viviendas y después venderlas. Hasta ahora eso no existía, ¿no? Delilah Díaz Fernández: En ese sentido, la ley no solo reconoce la pluralidad de actores, sino que les asigna roles y establece un basamento legal para que participen en el Programa de Desarrollo Habitacional. El tema inmobiliario no es algo nuevo en el país, pues han existido inmobiliarias.
Sin embargo, la forma en que lo aborda la ley sí constituye una novedad. Oscar Figueredo Reinaldo: Normalmente, cuando uno está en el exterior, ve casas y edificios donde las personas pueden alquilar viviendas y tienen esa posibilidad. En Cuba eso no ha sido habitual. Marvelis Velázquez Reyes: No era así.
Las inmobiliarias en Cuba estaban vinculadas al turismo o a la prestación de servicios al personal diplomático, las embajadas y otras entidades. Eso había cambiado un poco en los últimos años, pero, en esencia, funcionaban de esa manera. Ahora estamos hablando de inmobiliarias para que los cubanos puedan arrendar o comprar y exista una empresa inmobiliaria que les preste ese servicio, como ocurre en otros países. Además, la actividad inmobiliaria se elimina de las actividades prohibidas, donde estaba incluida anteriormente.
Ahora pueden ejercerla tanto el Estado como las empresas privadas. Por tanto, se abre el tema inmobiliario en Cuba. Creo que esto puede ayudar, de alguna manera, a que se desarrolle la construcción de inmuebles destinados al arrendamiento, la venta, el coarrendamiento y otras actividades vinculadas al sector inmobiliario. Oscar Figueredo Reinaldo: Las personas mayores que nos estén viendo seguramente dirán: «Pero yo recuerdo que antes existían las microbrigadas y aquel ideal de construcción colectiva».
Una de las cosas que se reconocen y promueven en esta ley es la participación de las cooperativas. ¿Qué papel pueden tener? Y no me refiero a una cooperativa virtual, como bromeamos aquí, sino a la posibilidad de que los vecinos también se unan para construir. ¿Qué cambia con respecto a las microbrigadas? ¿Estas no se eliminan? Marvelis Velázquez Reyes: No, las microbrigadas se mantienen como forma de gestión, aunque se ajustan a los momentos actuales. No son las microbrigadas de antes.
Las empresas pueden constituirlas e incorporar a trabajadores, jubilados y personas que no tienen vínculo laboral. Podemos convocarlos a que se incorporen a la microbrigada, que también ofrece beneficios a los trabajadores. Es una forma de gestión que ha existido en Cuba. En determinado momento, lo que se hizo fue ajustar sus regulaciones a las condiciones actuales, pero se mantiene y hay que defenderla.
Como dices, también se incorporan otras figuras, como las cooperativas de vivienda, que sí son totalmente nuevas. Oscar Figueredo Reinaldo: ¿Qué significa eso? Marvelis Velázquez Reyes: En una cooperativa de vivienda, las personas que tienen algún tipo de recursos económicos se unen para construir, por ejemplo, un edificio. El Estado favorece a esas personas mediante la aprobación de los consejos de la Administración Municipal, a través de su plataforma de actores económicos.
Puede hacerlo mediante la entrega de un terreno o la venta o entrega de un local. Onidia puede explicar el procedimiento desde Ordenamiento Territorial, pero, en definitiva, las personas se unen, construyen un edificio y, a lo mejor, destinan la planta baja a locales para desarrollar negocios y obtener financiamiento que contribuya a sostener el inmueble. La cooperativa de vivienda tiene como objetivo solucionar los problemas habitacionales de las personas que se unen. No se constituye para vender, como ocurre en el caso de una inmobiliaria.
