Bogotá — Las elevadas tasas de interés se convirtieron en el principal motivo por el que los colombianos desisten de la compra de vivienda, un indicador que hoy ronda el 50% en la industria. Así lo aseguró en entrevista con Bloomberg Línea Julián Perdomo, presidente de Constructora Bolívar (Grupo Bolívar), quien señaló que antes de 2022, los desistimientos se ubicaban entre el 10% y el 15%. Entre 2023 y 2025, tras la eliminación del programa Mi Casa Ya, llegaron a niveles de entre 60% y70%; hoy el indicador es de 50%. “Tener un incremento de tasas de interés cuando yo tengo familias a las que les vendí hace dos o tres años, con tasas mucho más favorables, está generando un efecto que se llama desistimiento”, dijo el ejecutivo. El problema, según Perdomo, es que el ciclo del negocio inmobiliario es largo.
Un comprador paga la cuota inicial en 36 meses y recibe la vivienda tres años después. La aprobación definitiva del crédito llega en los últimos cuatro o cinco meses antes de la escrituración. Por eso, son “negocios que ya venían perfeccionados y se empiezan a caer en la última milla”. Esto además genera inventario de viviendas “que prácticamente ya están construidas”.
Perdomo cuestionó la efectividad de la política monetaria en este contexto, teniendo en cuenta que el Emisor subió a 12,25% su tasa de interés. A su juicio, la inflación no está impulsada por el consumo de los hogares. La atribuye al gasto público de funcionamiento, al alza del salario mínimo y al Fenómeno de El Niño, que encareció la energía. “La tasa de interés impacta el consumo de los hogares, y pareciera que no es el consumo de los hogares lo que hoy esté especialmente impactando la inflación”, señaló. Para contener los desistimientos, la constructora cambió su modelo de acompañamiento.
Ahora revisa con anticipación el estado crediticio, el endeudamiento y la capacidad de pago de sus clientes. “Hay clientes que simplemente con pagar o cancelar una tarjeta de crédito vuelven y mejoran el score para que los bancos les puedan prestar”, explicó. Las peticiones al nuevo gobierno Frente al gobierno del presidente Abelardo De la Espriella, Perdomo planteó tres solicitudes. La primera es la habilitación de más suelo. “Mientras no haya habilitación de suelo, pues va a ser muy difícil poder avanzar con proyectos de gran envergadura”, dijo. Ver más: Inflación en Colombia no encuentra techo: subió a 6,29% en septiembre Recordó que hasta 2020 existían mecanismos para que los alcaldes, por una única vez, incorporaran suelo que cumpliera ciertas condiciones.
Ve una oportunidad en la actualización de los planes de ordenamiento territorial (POT) que adelantan muchos municipios: procesos “que a veces se demoran dos, tres y cuatros años, pues se puedan resolver en seis meses”, sin dejar de lado la concertación ambiental. La segunda es agilidad y disposición en la entrega de subsidios; y la tercera, la mejora de trámites, a los que calificó como “demasiado dispendiosos”, entre ellos los de consulta previa. Reconoció que el Gobierno trabaja en decretos para agilizarlos. Sobre Casa Milagro, el programa con el que el Gobierno De la Espriella reemplazó Mi Casa Ya, Perdomo señaló que trabajan de la mano con el Ejecutivo a través de Camacol.
Sin embargo, advirtió que, ante la compleja situación fiscal, parte de los recursos previstos se han destinado a atender a las familias afectadas por el terremoto. “El problema no se resuelve solamente con los subsidios”, subrayó. Un sector en terreno negativo Según el presidente de la Constructora Bolívar, las edificaciones caen cerca de 8% frente al mismo periodo del año anterior. Las ventas de vivienda retroceden entre 12% y 15%, y los nuevos lanzamientos alrededor de 15%. “Si no hay nuevos lanzamientos y las ventas no se dan a la velocidad que necesitamos, pues tampoco van a haber iniciaciones de obra”, advirtió. Agregó que la actividad inmobiliaria impacta cerca de 38 industrias.
En contraste, ve una reactivación en infraestructura, impulsada por el Metro de Bogotá. El año pasado la compañía del Grupo Bolívar entregó cerca de 18.000 viviendas, por unos COP$3,5 billones. Según Perdomo, “es tal vez el número de viviendas más alto que una compañía constructora en Colombia ha entregado en toda la historia”. También vendió cerca de 23.000 unidades por cerca de COP$3 billones.
Para este año esperan de hasta COP$3,2 billones. La operación de la Constructora está dividida en tres regionales: sur, centro y norte. Cada una aporta entre el 30% y el 33% del estado de resultados. Tras el fin de Mi Casa Ya, la empresa rebalanceó su portafolio, que hoy es 65% Vivienda de Interés Social (VIS) y 35% no VIS.
Hace unos tres años dejó de vender VIS con subsidio del Gobierno Nacional. Ahora se apoya en subsidios locales, como el de Barranquilla, y en los de las cajas de compensación. Para 2027, la constructora apuesta por mantener la VIS con fórmulas sin subsidio. Entre ellas, dar más plazo para la cuota inicial y comprometer cesantías y primas futuras.
También busca diversificar hacia la vivienda turística, donde dice ser líder en el norte del país, y hacia la vivienda para la tercera edad. Además, quiere fortalecer la venta a colombianos en el exterior.
